LEON RESORTのFC評判は？ロイヤリティ20%に運営代行が含まれるインバウンド民泊

LEON RESORTは訪日外国人向け民泊ホテルのFCです。物件は賃貸で転貸するため少額から開始でき、ロイヤリティ20%には予約管理・価格調整・清掃管理まで含まれます。公開PLを検算し、売上の39%が手数料という構造と旅館業365日という前提を解説します。

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LEON RESORTとは

LEON RESORTは訪日外国人向けの民泊ホテルを運営するフランチャイズです（代表取締役：藤村昆氏）。

コンセプトは「インバウンド向け民泊ホテル／シネマティックなコンセプトルームで感動を！」。本部はこう述べています。

「訪日外国人が増加する今、200万円（加盟金など）から始められる民泊FCが注目。物件不要で即収益化も可能。2年で回収できる成長市場への参入を提案」。

事業の中身は「民泊可能物件の取得・行政申請／内装施工・家具家電搬入・予約管理／価格調整・メッセージ対応・清掃管理」。物件探しから日々の運営まで、一式を本部が担う設計です。

店舗数は14店舗（直営11・FC3）。募集段階は1次です。推奨エリアは東京・地方の有名観光地付近、ターミナル駅・新幹線・空港近く。

初期費用の内訳

項目	金額
家具家電	130万円
加盟金	120万円
物件取得費	120万円
内外装費	70万円
行政・消防費用	60万円
内装・設備コーディネイト費	30万円
家具家電組み立て作業費	30万円
リスティング制作	30万円
内訳の合計	590万円
トータル費用の表記	400〜800万円前後（内装費用などこだわると高くなる）

内訳の合計590万円は、表記の400〜800万円のちょうど中央に位置します。本部も「内装費用などこだわると高くなります」と注記しているとおり、内装のグレードで上下する設計です。

注目すべきは行政・消防費用60万円が明記されている点です。民泊・旅館業は許認可事業であり、保健所への営業許可申請、消防法令適合通知書の取得などが必要になります。この費用を正面から計上している点は実務的です。

一方で物件は購入せず賃貸です。物件取得費120万円は、敷金・礼金・仲介手数料にあたります。

収益モデル

項目	数値
月間売上	50万〜120万円（物件の収容人数と場所と間取りによる）
ロイヤリティ	総売上の20%（一律変動なし） 含まれるもの：予約管理・価格調整・メッセージ対応・清掃管理
月間営業利益	15〜80万円
黒字までの期間	初月から
初期費用回収期間	2年前後
店舗数	14店舗（直営11・FC3）

ロイヤリティ20%の中身は「運営代行」です

このFCを理解するうえで最も重要なのが、ロイヤリティ20%に何が含まれているかです。

資料には「含まれるもの：予約管理・価格調整。メッセージ対応。清掃管理」と明記されています。つまりこれはブランド使用料ではなく、運営代行フィーです。

民泊の日常運営には、次のような業務が発生します。

• 価格調整——需要に応じて宿泊料金を日々変更する（これが売上を大きく左右する）
• 予約管理——複数の予約サイトの在庫を同期させる
• メッセージ対応——海外ゲストからの問い合わせに、時差を越えて返信する
• 清掃管理——チェックアウトとチェックインの間に清掃を手配する

これらをすべて本部が代行するということです。一般的に民泊運営代行会社の手数料は売上の15〜20%が相場とされるため、20%という水準自体は市場並みと言えます。

裏を返せば、オーナーの日常業務はほぼありません。本部が想定人物像に「副業で利回り50%〜200%を目指せます」を挙げているとおり、投資型に近い性格のFCです。

月間PL（本部公開）

※前提：オープンから1年後／旅館業（365日）　※本部注記：「すべて税別」

項目	金額	売上比
お客様単価	45,000円	—
件数	20	—
売上	900,000円	100%
ロイヤリティ（管理費・20%）	200,000円	22.2%
家賃	180,000円	20.0%
予約サイト手数料（15%）	150,000円	16.7%
清掃員人件費	120,000円	13.3%
水光熱費	40,000円	4.4%
その他	10,000円	1.1%
経費計	700,000円	77.8%
加盟店オーナー利益	200,000円	22.2%

※本部注記：「あくまで記載の数値は実績値であり、結果を保証するものではございません」。

検算結果：売上・経費計・利益は完全に一致

• 件数20×単価45,000円＝900,000円 ✓
• 経費の合計＝700,000円 ✓
• 売上−経費計＝200,000円 ✓

手数料の率と金額について

2つの手数料は、表記の率をそのまま売上900,000円に掛けると金額が合いません。

	表記の率	900,000円×率	PL計上額
予約サイト手数料	15%	135,000円	150,000円
ロイヤリティ	20%	180,000円	200,000円

ただし本部は「※すべて税別」と注記しています。売上を税込（900,000×1.1＝990,000円）で計算すると——

	990,000円×率	PL計上額
予約サイト手数料（15%）	148,500円	150,000円 ≒ 一致
ロイヤリティ（20%）	198,000円	200,000円 ≒ 一致

税込ベースで計算すればほぼ一致します。手数料が税込売上に対してかかる設計だと考えれば整合しますが、どちらの基準なのかは確認しておくべきです。月2万円弱、年間では20万円強の差になります。

このPLの構造：手数料で売上の39%が出ていく

経費の内訳を性質ごとに整理すると、この事業の特徴が見えてきます。

区分	内訳	金額	売上比
手数料	ロイヤリティ＋予約サイト手数料	350,000円	38.9%
固定費	家賃＋水光熱費＋その他	230,000円	25.6%
変動費	清掃員人件費	120,000円	13.3%
利益	—	200,000円	22.2%

売上の約4割が手数料として出ていきます。これがこのモデルの最大の特徴です。

ただしこれは一方的な負担ではありません。この4割を払うことで、オーナーは何もしなくてよくなります。

• 予約サイト手数料15%——世界中のゲストに部屋を見つけてもらう対価
• ロイヤリティ20%——予約管理・価格調整・メッセージ対応・清掃管理の代行

自分で民泊を運営すれば、この20%は浮きます。しかし海外ゲストへの24時間対応と価格調整を自分でやることになります。副業として考えるなら、現実的に外注せざるを得ない業務です。

家賃が売上の20%という重さ

家賃180,000円は売上の20.0%。飲食店の目安が10%以下であることを考えると、かなり重い水準です。

しかしこれは宿泊業の性質上、避けられません。部屋そのものが商品だからです。そして観光地やターミナル駅の近くという推奨エリアを満たす物件を借りれば、家賃はそれなりの金額になります。

重要なのは、家賃は固定費である一方、売上は変動するという点です。注意点②で本部が「当然繁忙期と閑散期があります」と認めているとおり、売上が落ちる月でも家賃18万円は出ていきます。

仮に売上が60万円に落ちた月を試算すると——手数料39%で234,000円、家賃等230,000円、清掃費を80,000円として、利益は約56,000円。赤字にはなりませんが、利益は大きく圧縮されます。

回収期間2年前後の検証

初期費用に対し、月利益200,000円で計算すると——

• 400万円なら20ヶ月（1.7年）
• 590万円（内訳合計）なら29.5ヶ月（2.5年）
• 800万円なら40ヶ月（3.3年）

本部表記の「2年前後」は、400〜590万円程度に初期費用を抑えた場合に成立する数字です。内装にこだわって800万円かけると、回収は3年を超える計算になります。

「利回り50〜200%」の意味

本部は想定人物像に「副業で利回り50%〜200%を目指せます」と書いています。PLの数字で検証すると——

投資額	年間利益（月20万円）	利回り
400万円	240万円	60%
590万円	240万円	40.7%
400万円	月80万円なら960万円	240%

サマリーの営業利益上限（月80万円）と初期費用下限（400万円）を組み合わせれば200%を超えます。「50〜200%」は、条件が揃った場合の幅と理解しておくのが妥当です。PLの標準ケース（月20万円・590万円）では約40%になります。

なお不動産投資の表面利回りが5〜10%程度であることを考えれば、40%でも十分に高い水準です。ただしこれは不動産を所有する投資ではなく、賃貸物件を又貸しする事業なので、性質が異なります。

LEON RESORTの3つの特徴

① 賃貸→転貸だから少額開始

「購入ですと3000万〜ぐらいするが、賃貸スタートであれば10万〜の家賃で気軽にスタートできる。もし不振でも撤退が容易。リスク回避」。

これがこのモデルの根幹です。物件を買えば3,000万円。借りれば家賃だけ。撤退も容易——という点は、投資判断として非常に重要です。

うまくいかなければ賃貸契約を解約すればよく、不動産を抱え込むリスクがありません。失う可能性があるのは初期投資（内装・家具家電）の部分だけです。

ただし転貸（又貸し）には物件オーナーの承諾が必須です。通常の賃貸契約では転貸が禁止されているため、民泊可能な物件を見つけられるかどうかが最初の関門になります。本部サポートの筆頭が「民泊可能物件の紹介」であるのも、ここが難所だからです。

② 政府も支援・無人宿泊事業

「現在オーバーツーリズムで、ホテルに観光客が入りきれていない。だからこそ民泊！民泊新法と旅館業と民泊特区！さらにフロントがないので無人運営。だから利益率が高い。キーボックスで全てチェックイン。リモートメッセージで全て対応します」。

ここで注目すべきはPLの前提が「旅館業（365日）」である点です。

民泊には主に3つの制度があり、民泊新法（住宅宿泊事業法）では年間180日までしか営業できません。一方旅館業の許可を取れば365日営業可能です。PLが旅館業前提ということは、年間フル稼働できる物件・用途地域での開業を想定しているということです。

これは収益性に決定的な差を生みます。180日制限なら、同じ物件でも年間売上は約半分になるからです。自分が検討する物件でどの制度が適用されるのかは、最優先で確認すべき事項です。初期費用に行政・消防費用60万円が計上されているのも、この許可取得のためです。

そして無人運営。キーボックスでのチェックイン、リモートでのメッセージ対応により、PLの人件費は清掃員120,000円のみ。フロントスタッフが不要なことが、利益率22.2%を支えています。

③ 1社で全て開業完結

「弊社は、物件取得から、行政申請、内装施工・家具家電搬入（ニトリ提携）写真撮影・エアビー投稿・予約管理・価格調整・メッセージ対応・清掃管理まで全て一緒に完結できます！」。

民泊開業は関わる業者が多いのが実情です。不動産、行政書士、内装業者、家具、カメラマン、運営代行——これを1社でまとめられるのは、未経験者にとって大きな利点です。ニトリとの法人提携も明記されています。

加盟前に確認すべき3つの注意点（本部公表）

① 駆け付け・清掃は自分で人材を確保する

「駆け付け要件登録と、清掃の人材はご自身で見つけて頂くことになります。人材確保のお手伝いは本部で行います」。

これは最も重要な注意点です。

「駆け付け要件」とは、宿泊施設で緊急事態が発生した際に、短時間で現場に到着できる体制を指します。無人運営であっても、法令上この体制は求められます（自治体により要件は異なります）。

つまり完全な放置はできません。「副業で利回り50〜200%」という表現から完全自動のイメージを持つかもしれませんが、物件の近くに駆けつけられる人を確保する必要があるということです。

清掃人材も同様です。PLの清掃員人件費120,000円は、この人を確保できている前提の数字です。ロイヤリティに「清掃管理」は含まれますが、管理であって清掃作業そのものではありません。

遠方の物件で始める場合、この2つをどう手当てするかは必ず詰めてください。

② 閑散期と繁忙期がある

「当然繁忙期と閑散期があります」。

PLは「オープンから1年後」の1パターンのみで、月別の変動は示されていません。家賃18万円という固定費がある以上、閑散期の数字は確認しておきたいところです。直営11店舗の実績があるので、年間の月次推移を見せてもらうのが確実です。

③ 世界のお客とのトラブル

「基本的に世界のお客様をお迎えするので、騒音などの想定外のトラブルが生じる可能性があるので、本部でもフォローいたします」。

無人運営かつ海外ゲスト中心という性質上、近隣との関係は常に意識する必要があります。騒音やゴミ出しのトラブルは、物件オーナーや近隣住民との関係悪化につながります。本部のフォロー体制があるとはいえ、最終的に契約者はオーナー自身です。

売上が好調な店舗・伸び代がある店舗の特徴

好調な店舗：内装の差別化・トラブルに即時対応・清掃が徹底

「ホテル業なので、ホスピタリティ溢れる対応にゲストは高評価します」。

ブランド名が「シネマティックなコンセプトルーム」を掲げているとおり、内装での差別化が集客の軸になっています。初期費用の内訳に「内装・設備コーディネイト費30万円」が独立項目として立っているのも、そのためです。

伸び代がある店舗：立地・清潔感・内装・写真・レビュー

本部は5つ挙げています。「立地が悪い」「清潔感がない」「お部屋の内装が外国人に合っていない」「リスティングの写真映えが悪い」「ゲストのレビューが悪い」。

この5つは一本の線でつながっています。

内装が良い → 写真映えする → 予約が入る → 清掃が行き届く → レビューが良くなる → さらに予約が入る

民泊は写真とレビューで選ばれる商売です。ゲストは現地を見ずに予約するため、リスティングの写真がすべての入口になります。だからこそ初期費用にリスティング制作30万円が計上され、本部サポートに「写真撮影・リスティング掲載」が含まれているのです。

そして「お部屋の内装が外国人に合っていない」という指摘も実務的です。日本人の感覚で良いと思う部屋と、欧米系ゲストが求める部屋は違う——という経験則だと読めます。

客層

• 欧米系が多い
• カップル・仲間内・家族連れ
• 10名収容以上だと中国系なども多い

客単価45,000円・月20件という数字は、1件あたり複数泊のグループ利用を想定したものです。ビジネスホテルのような1人1泊ではなく、1部屋を複数人で数泊使うのが民泊の典型的な使われ方です。

収容人数が増えるほど単価も上がるため、物件の間取りと収容人数が売上を決めます。サマリーの月間売上が「50万〜120万円（物件の収容人数と場所と間取りによる）」と幅があるのは、このためです。

まとめ

• 訪日外国人向けの民泊ホテルFC。14店舗（直営11・FC3）。賃貸物件を転貸する方式
• トータル費用400〜800万円前後（内訳の合計は590万円）。行政・消防費用60万円を明記
• ロイヤリティ20%は運営代行フィー——予約管理・価格調整・メッセージ対応・清掃管理を含む
• 公開PLは売上・経費計・利益が完全一致。手数料率は税込ベースで計算するとほぼ整合
• 売上の約39%が手数料（ロイヤリティ20%＋予約サイト15%）。その対価としてオーナーの日常業務はほぼゼロ
• 月利益200,000円・利益率22.2%。回収2年前後は初期費用400〜590万円の場合に成立
• PLの前提は旅館業（365日営業）。民泊新法の180日制限とは収益が大きく異なる
• 本部公表の注意点は駆け付け要件と清掃人材の自己確保・季節変動・ゲストとのトラブル

民泊という事業を「物件を買わずに、運営もせずに始める」形に整理したFCです。賃貸なので撤退が容易、無人運営なので人件費が軽い、運営は本部が代行する——副業として成立させるための設計が一貫しています。

直営11店舗という実績も、本部自身が同じモデルで運営していることの裏付けになります。

一方で、売上の4割が手数料であること、家賃が売上の20%と重いこと、そして駆け付け要件と清掃人材は自分で手配する必要があることは、正確に理解しておくべきです。「完全自動の投資」ではありません。

検討する際は、①候補物件が旅館業許可を取れるのか（180日制限の民泊新法なのか）、②駆け付け要件を満たせる体制を作れるか、③直営11店舗の年間月次推移（閑散期の数字）——この3点を確認してください。特に①は、年間売上が倍変わる可能性のある最重要項目です。

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